В отдельных случаях продажа залогового жилья – это единственная возможность погасить просроченную ипотеку, которую заемщик не может выплачивать в срок и уже отчаялся получить реструктуризацию или кредитные каникулы. Но такая необходимость может возникнуть и при других жизненных ситуациях, например, при разводе или смене места жительства заемщика. Тем, кто не посвящен в юридические тонкости процесса, может показаться, что осуществить задуманное будет достаточно сложно или даже невозможно. Но это вполне разрешимая задача, хотя покупателя жилья может все-таки испугать наличие обременения и статус залога. Но, с другой стороны, несомненным преимуществом в этом случае может являться тот факт, что при покупке залогового жилья покупатель может не переживать, что он станет жертвой аферистов, тем более что такое все чаще встречается на рынке недвижимости. А все дело в том, что еще при оформлении ипотеки правоустанавливающие документы были полностью изучены банковскими юристами, что исключает возможность подлога или обмана.
Как можно продать залоговую недвижимость?
Первое, что нужно сделать – это уведомить банк о своих намерениях. Как правило, финансовые учреждения идут на встречу своим клиентам (особенно если речь идет о просроченной ипотеке), но главное, чтобы требования кредитора совпали со схемой, по которой покупатель согласится приобрести залоговое жилье.
Самая распространенная схема продажи такой недвижимости – это когда до оформления стандартной сделки покупатель вносит часть суммы в размере остатка по кредиту (аванс). После этого ипотека считается погашенной, кредитные обязательства – выполненными, а банк дает согласие на снятие обременения. Такие действия должны проводиться при непосредственном участии представителя банка – личного менеджера, который будет контролировать процесс и при необходимости влиять на работу отдельных подразделений банка, чтобы закрытие кредита заняло как можно меньше времени, так как придется успеть снять обременение и зарегистрировать договор купли-продажи в один и тот же день. При этом вторую часть денежных средств заемщик получает уже после регистрации договора.
Но как быть, если покупатель жилья хочет оформить сделку с использованием заемных средств посредством потребительского кредитования? Тогда ему придется оформить кредит именно в том финансовом учреждении, в котором была получена действующая ипотека, а выбранное им жилье является обеспечением кредитного обязательства. Это во многом упростит процедуру приобретения залоговой недвижимости, а все заботы по оформлению сделки возьмет на себя кредитор.
Как показывает практика, в текущих реалиях договориться с банком о продаже залогового жилья может практически каждый заемщик, особенно, если платежи в счет погашения долга не всегда поступают в обозначенный для этого срок. Вот только далеко не все покупатели готовы «связываться» с залоговой недвижимостью, поэтому в большинстве случаев ее продажа осуществляется по весьма заниженной стоимости.